日本住宅ローン「フラット35」について知りたい!特徴や条件は?

日本住宅ローン「フラット35」について知りたい!特徴や条件は?

 

「マイホームを購入しよう!」と思った時、購入資金を現金一括で支払う人は少ないです。多くの人が「住宅ローン」を利用することになるでしょう。
ですが住宅ローンは長い間返済が続くので、「こんなに借りても大丈夫なのか?」「返済を続けていけるのか?」という部分が気になるところだと思います。
多額のお金を借りることになるので、住宅ローンの利用は通常のキャッシング以上に慎重な検討を心がけてください。

さて、購入しようとしている物件が提携している住宅ローンを真っ先に検討する人も多いですが、色々と情報を得たうえで最終的には自分で決めることをお勧めします。
そこで、「フラット35」という住宅ローンについて解説していきます。

 

4大ハウスメーカーが提携した日本住宅ローン!

日本住宅ローンとは、4大ハウスメーカーと呼ばれる「積水ハウス」「大和ハウス工業」「住友林業」「セキスイハイム・日立キャピタル」の共同出資により設立された、住宅ローン専門の金融機関です。
後ほど解説しますが「協調融資」に分類される住宅ローンの一つです。

 

日本住宅ローンは「モーゲージバンク」

日本住宅ローンは「モーゲージバンク」という種類の金融機関です。
バンク(銀行)と銘打っていますが、一般的な銀行とは異なり「預金機能がない」と言う点が大きく異なります。
預金業務は取り扱っておらず、個人向けの住宅融資を専門に取り扱っている金融機関です。

 

ちなみに「モーゲージ(mortgage)」とは、抵当権という意味があります。
モーゲージローンとなれば、主に住宅ローンのことを指す不動産を担保にした貸付のことを意味します。
欧米諸国では多くのモーゲージバンクが住宅ローンの貸付窓口を担っていますが、日本でも2003年頃からモーゲージバンクが登場しています。

 

日本住宅ローンは「フラット35」を取り扱う

日本住宅ローンは、「フラット35」という住宅ローンを取り扱っています。
シンプルな業務内容と宣伝広告費および人件費をできる限り抑えているので、低金利での住宅融資ができることを利点としています。
フラット35はその名の通り最長35年間の返済期間で、長期固定金利の住宅ローンのことです。

基本的なイメージとしては、日本住宅ローンと提携しているハウスメーカーが、住宅ローンを利用したい消費者のローン手続きと取り次ぎを行います。
それに基づいて、日本住宅ローンが住宅ローンの利用者に対して融資を行います。
日本住宅ローンはその債権を「住宅金融支援機構」に譲渡(住宅金融支援機構が住宅ローン債権を買い取る、住宅ローンの債権が住宅金融支援機構に移動する)します。
住宅金融支援機構は、買い取った住宅ローン債権を証券市場において証券化し、資金を調達します。
おおまかなイメージは以下のとおりです。

 

 

日本住宅ローン「フラット35」のおすすめポイントは?

フラット35は、2003年に誕生した住宅ローンです。名前の通り、最長35年間の長期固定金利の住宅ローンのことです。
この住宅ローンでは、ローンがスタートする時に全返済期間の金利と返済額が決まります。金利が変動しないことで何十年先までの利息も契約時に計算できるため、元金と利息総額を合わせた返済総額を最初の段階で知ることができるのです。この分かりやすさと安心感が支持されて、フラット35は瞬く間に広がっていきました。
また、フラット35は時代のニーズに合わせて細かい変化を続けています。融資限度額の引き上げやローンの借り換え、リフォームの際にも利用できるように商品改善がなされたことも広く認知されるきっかけになりました。
フラット35を利用する際のおすすめポイントは、以下の5つが挙げられます。

 

長期固定金利である

フラット35の最大のメリットは「長期間金利が固定されていること」です。
変動金利制の場合、35年という長期間の返済の途中で金利が大きく変化する可能性があり、将来的な不安が大きくなります。
しかしフラット35の場合は35年間の金利が借入時に決定された利率で固定されているため、将来的な金利上昇に対する不安を抱えずに済みます。

フラット35は借り入れ時に全期間の金利が固定されている形式が一般的ですが、借り入れから10年が経過した時点で金利が変更になる2段階固定式の住宅ローンもあります。
いずれのタイプでも契約の時点で返済額が決定するという点は同じなので、35年という長期の返済であっても返済スケジュールを構築しやすいという点も魅力です。
変動金利の場合は金利上昇によって毎月の負担が増加するためリスクを考慮しなければなりませんが、前もって金利込みでの返済額がわかっているので安心して返済スケジュールを構築できます。

なお、フラット35の適用金利は「窓口となる金融機関」によって異なります
住宅金融支援機構のホームページには購入予定の物件がある地域において利用できるフラット35の金利や手数料が比較できるので、利用する際には参考にすることをお勧めします。

 

諸費用が安い

フラット35は、繰り上げ返済に伴う手数料や保証料が無料であると言うポイントも魅力の一つです。
長期返済をするにあたり、諸費用が安いことも住宅ローンを選ぶうえでは大切になってきます。

繰り上げ返済は、借金を早く完済するために重要なアクションとなります。
毎月の最低弁済額とは別にまとまったお金を前もって返済することで、その分だけ返済期間が短くなります。
例えば毎月8万円の支払いが必要な住宅ローンで40万円を繰り上げ返済することにより、単純計算で返済期間が5ヶ月短くなります。
ローンの金利は年利で計算されますので、返済期間が長くなるほど利息の支払い総額は大きくなります。

最近は繰り上げ返済にかかる手数料等が無料の金融機関も増えましたが、そうでない場合は繰り上げ返済を1回するごとに5千円〜2万円程度の費用がかかることが多いです。
フラット35の場合は何回でも無料なので、返済期間が長くなる住宅ローンにおいて相性が良いのです。
長い返済期間の最中、ボーナスや宝くじ、遺産相続などでまとまったお金を手にした時にその都度繰り上げ返済ができれば、返済期間を短くして返済の負担を減らすことに繋がります。

また、フラット35ではローン保証料も無料なので保証人が不要です。
通常であれば数十万円はかかるので、これが無料であるという恩恵は大きいのではないでしょうか。
ただでさえ毎月の返済が家計を圧迫することになりますので、かかる費用を少しでも抑えられる方法は理にかなっていると言えます。

 

物件の信頼度が分かる

フラット35を利用するメリットとして、住宅ローンの対象となる物件が「信頼できる」とお墨付きをもらえるという点が挙げられます。
簡単に言えば、フラット35で購入した物件は一定の水準をクリアしている物件であると証明されているのと同じ扱いになるのです。

どういうことかと言えば、フラット35を利用するには定められた住宅の基準をクリアしなくてはなりません。
対象となる基準は住宅の規模や敷地、道路との関係、規格や耐熱構造、配管設備や音の遮断構造、耐久性などが挙げられます。
その基準をクリアしているかどうかを証明するために、購入する物件の検査も義務づけられています。

つまりフラット35の審査に通ったということは、検査の結果その物件がフラット35を利用するための基準をクリアしているという証拠なのです。
悪く言えば対象にできる物件が制限されるということではあるのですが、利用できさえすればプロのお墨付きの物件であるという安心感が得られるのです。
また、購入を検討していた時には気が付かなかった問題が検査によって判明すれば、問題を抱えたままの不動産を購入せずに済みます。

 

自営業の人も借りやすい

フラット35は、自営業の人でも借りやすいと言われています。
民間の住宅ローンの審査は、基本的に「借り入れする前年および前々年の利用者の所得」を参考にします。
正社員ほど収入が安定しない自営業の人には特に厳しく、場合によっては直近2〜3年の所得を調べられることがあります。
自営業だと業績が安定していない年があったり、節税をするために少ない所得を申告していることもあります。
この場合は、返済能力が低いとみなされて民間の住宅ローンの審査には通りません。

これに対して「フラット35」は、基本的に「前年所得と借入額のバランス」や「年間の返済額が年収に占める割合」で決まります。
営業状況はさほど重視されないので、個人事業主にとって利用しやすいのです。
また勤続年数など民間の金融商品で重視されるようなポイントはあまり重要ではないため、自営業だけでなく転職したばかりの人にとっても審査に通りやすい住宅ローンであると言えます。

 

健康上に理由のある人でも借りやすい

銀行などの民間の住宅ローンを利用する時には、団体信用生命保険に必ず入らないといけません。
団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことがあった場合や高度障害になった時にローンの残高が保証される生命保険のことです。
生命保険という性質上、申込時に健康上のリスクを抱えている場合は審査に通らず、保険に加入できないことが多いです。
そのため、健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない人は、住宅ローンを借りられないことになります。

フラット35であれば、団体信用生命保険は任意加入となります。
つまり、団体信用生命保険に加入できない人でも、フラット35は利用できるのです。

リスクやデメリットはある?

フラット35は長期固定金利なので金利が変わらないことや諸費用が安いなど、数多くのメリットがあります。
しかし、どんなものにも必ずデメリットは存在するものです。
フラット35を利用したいと考えている際には、これらのデメリットについてもきちんと理解しておく必要があります。

 

金利の面で損をする可能性がある

長期固定金利になっているので返済が分かりやすいですが、変動金利や固定金利期間選択型に比べるとどうしても金利が高めになってしまいます。
長期固定金利であるため今後金利が上昇しても金利が変わらないので安心感はありますが、良いことばかりではありません。
例えば低金利がずっと続いた場合は割高な金利を払い続けることになりますし、現行よりも金利が下がっても固定金利は低金利の流れに乗ること無く利用開始時と同じ金利が続くことになります。
固定金利であるという点は、低金利化に対するデメリットになり得るというリスクを容認しなければならないということです。

また、フラット35の金利は「融資実行時点のレート」が適用されます。
もし、融資実行までに時間がかかる場合はその間に金利が上昇してしまうリスクもあるのです。
そのリスクもまた、あらかじめ理解しておく必要があります。

 

物件が所定の基準を満たす必要がある

フラット35の利用においては、前述の通り該当の物件が一定の基準を満たしている必要があります。
それ故に「お墨付き」のメリットはありますが、あくまでも基準を満たしていることが条件となるのでその点がデメリットになる可能性があります。

もちろん、物件が必要な基準を満たしていれば住宅ローンの利用に問題はないのですが、基準を満たしていることを証明するためには「適合証明書」が必要になります。
そのためには検査機関に物件検査を依頼する必要があるのですが、その費用と手間は購入者が負担しなければなりません。
通常の住宅ローンと比較すると、この点がデメリットになります。

ただし、物件の中にはあらかじめ物件検査を受けた状態で販売されているものもあります。
手間を減らしたいと思う場合は、こうしたフラット35向けの物件を選んで購入するという方法もお勧めです。

 

不動産購入にかかる諸費用は借りられない

フラット35は、不動産の購入にかかる諸費用を含めたお金を借りることはできません。
住宅ローンを利用するにあたっては事務手数料や登記費用、火災保険料などの費用が必要になります。
民間の住宅ローンの場合、こういった住宅購入にかかる諸費用を含めた金額をローンに組み入れることができるのですが、フラット35の場合はこれらの費用をローンに含めることができません。
つまり、フラット35に組み入れられない費用については、利用者が現金で用意しなければならないということになります。

 

団体信用生命保険に加入したい場合は保険料がデメリットになる

フラット35のメリットとして「団体信用生命保険には任意加入でOK」ということを説明していますが、加入したい場合はこれがデメリットになるのです。
フラット35の場合、健康上の理由がある人にとって団体信用生命保険加入が難しいのでありがたい制度です。
しかし逆に、団体信用生命保険に入りたい場合はそのための保険料が別途かかることになります。

銀行などの民間の住宅ローンでは団体信用生命保険に必ず入らないといけないので、保険料は金利に含まれていると考えられています。
そのため、利用者が別途保険料を支払うことはありません。
団体信用生命保険の保険料について、住宅ローンの利用者が住宅ローンと別に考慮しなければならないということがないのです。

それに対してフラット35の場合、団体信用生命保険に加入する場合の保険料はローンに組み込まれておらず、利用者が別途支払う必要があります。
例えばローン残高1,000万円に対しては、保険料は年間で3万5,800円になります。
3,000万円の融資を受けた人は年間10万円以上の保険料を払うことになりますので、保険料だけでも家計にとっては大きな負担になる可能性があります。

任意での加入なので必須ではないのですが、返済期間が長くなる住宅ローンでは加入しておきたい保険でもあります。
親子リレー返済を考慮しているのであればまだしも、住宅ローンの利用者が自分の代だけで住宅ローンの返済を完結させたい場合だと必要不可欠な保険であると言えます。
自分に何かあった時にマイホームを手放さなくて済むように団体信用生命保険に加入したいところですが、保険料の負担はやはり無視できるものではありません

「フラット35」の利用条件を知りたい!

「フラット35」を利用するためには、先ほども説明した「物件の基準」の他にも利用条件があります。
細かい条件については金融機関やハウスメーカーの担当者に確認することをお勧めしますが、最低限「こんな条件がある」ということは把握しておいたほうが良いでしょう。

 

年収と返済負担率の基準

フラット35を利用するための「年収」の基準は、借り入れ金額に対する年間返済額が年収の30%以下(年収400万円未満の場合)、もしくは年収の35%以下(年収400万円以上の場合)でなければなりません。
この、年収に占める年間合計返済額の割合のことを「総返済負担率」と言います。

具体的な金額でいうと、年収500万円の場合は175万円ということになります。
年間の返済総額が175万円以下になるような借り入れが上限となる、ということです。

ここで注意しなければならないのは、借入金の年間返済額というのは「フラット35以外の借金返済」も全て含まれるということです。
フラット35を利用する前から返済中のカードローンやクレジットカードの分割払い、教育ローンや自動車ローンの支払いがあれば年間返済総額に含まれるということです。
例えば上記の例で言えば、カードローンで毎月5万円の支払いがあれば年間で60万円なので、年収500万円の人は年間返済総額115万円の条件でしかフラット35を利用できないという計算になります。

少なくとも、何かしらの借金を返済中の場合はフラット35を利用するのが難しくなることは覚えておく必要があります。

 

借入限度額は最大8000万円

フラット35で借りることができるお金は、最大で8000万円までとなります。
借り入れは100万円以上8000万円以下であり、1万円単位での借り入れとなります。
なおかつ、上記の返済負担率の条件を満たせる金額であることが必要です。

 

年齢の基準と親子リレーローンの条件

次は「年齢」の基準です。
申込時の年齢が70歳未満であり、80歳時点までに完済できる人となっています。
ただし、住宅ローンを親子で返済する「親子リレーローン」の場合は、申込者が70歳を超えても利用できる場合があります。

親子リレーローンとは、文字通り親子でリレーのように住宅ローン返済をバトンタッチする方式です。
対象となる人(バトンを受け取り、残りの返済を受け持つ人)が、以下の3つの条件を満たした場合のみ利用できるシステムとなります。

 

@ 申込者本人の子・孫等(直系卑属)またはその配偶者で定期的収入のある人
A 申込時の年齢が満70歳未満の人
B 連帯債務者になる人(1名のみ)

 

条件を満たすことができれば、申込者の年齢に関わらず返済の後継者となる人の申込時の年齢を基準にして借入期間を選ぶことができます。
申込者本人が高齢でフラット35の利用条件を満たせない場合でも、お子さんやお孫さんがいる場合はその人も含めて返済する計画でフラット35を利用できるということなのです。

 

収入の合算

フラット35の申し込みにあたっては、収入について以下の4つの要件全てに当てはまる人の収入を1人だけ合算できます。

 

@ 申込者本人の親、子、配偶者等
A 申込時の年齢が70歳未満
B 申込者本人と同居している
C 連帯責任者になる

 

合算できるのは、対象となる人の収入全額を上限とします。
ただし、合算額が該当の人の年収の50%を超える場合、借入期間が短くなる場合がありますので注意してください。

 

返済の条件

フラット35は、「元利均等毎月払い」または「元金均等毎月払い」から選択できます。
また、6ヶ月毎の「ボーナス払い」(借入額の40%以内で、1万円単位)を併用できます。

 

適合証明書の取得が必要

フラット35を利用するために、物件が所定の基準をクリアしていることを証明する「適合証明書」が必要になります。
これは物件の基準を満たしていれば問題ありませんが、取得の手間がかかるという点は無視できません。

フラット35を登録しているマンションであれば、適合証明書は一括して交付されます。
建売住宅でも、住宅メーカーと提携するモーゲージバンクのフラット35が利用できる物件であれば適合証明書を取得する手間や検査費用を支払わなくて済むことがあります。

 

床面積の条件

フラット35の借り入れの対象となる住宅は、前述の条件の他にも「床面積」が条件に含まれます。
1戸建て、連続建ておよび重ね建て住宅の場合は70u以上、共同建て(マンション等)の場合は30u以上であることが条件となります。

また、店舗が併設されている住宅の場合は、住宅部分の床面積が店舗や事務所などの非住宅部分の床面積よりも大きいことが条件となります。

 

土地だけの購入には使えない

フラット35は「土地だけの購入」には利用できません。
フラット35は「住宅と併せて購入した土地」の場合、借り入れの対象になります。
逆に言えば、土地のみを購入するためにフラット35を利用することはできないということになります。

また、土地の購入に関しては以下のポイントに注意しなければなりません。

 

@ 土地の購入日(所有権移転登記日)がフラット35申込みの前々年度の4月1日以降である
A 土地の購入費のみに充てることはできない
B 土地の購入費は、建設費の借り入れと同時でなければならない
C 店舗などを併用する住宅の場合、住宅部分の割合に応じて土地の購入費を計算する

 

物件の敷地が「借地」の場合

フラット35で購入する物件の敷地が「借地」の場合、一定の要件を満たせば利用できる場合があります。
ただし、転借地の場合は扱いが異なるなど、その取り扱いは事前に確認しておく必要があります。
フラット35を申し込む金融機関やハウスメーカーの担当者に問い合わせてください。

 

日本国籍または永住許可などが必要

フラット35を利用するためには、日本国籍を有することが必要になります。
外国人の場合、永住許可を受けているか、特別永住者のみ利用可能です。

ほかにはどんな住宅ローンがある?

フラット35は魅力的な住宅ローンですが、日本ではそれ以外にもさまざまな住宅ローンが提供されています。
日本国内で利用できる住宅ローンはたくさんの種類がありますが、大きく分けると3つのタイプが存在します。

 

民間融資

まずは「民間融資」です。
これは銀行や信用金庫、労働金庫、ネットバンキング、ノンバンクなどが取り扱っている住宅ローンのことを言います。

金融機関ごとに差別化を図っており、低金利の住宅ローンや返済プランが多様化されているものもあります。
それぞれの特徴を把握し、自分にとって最も利便性の高い住宅ローンを選べるという特徴があります。

今までは、2年間や5年間など一定期間を固定金利に指定できる「固定金利期間選択型」が主流でした。
しかし、現在では変動金利を選択する人も増えてきています。

固定金利期間選択型は、一定期間の固定金利期間が過ぎるとその時点で適用金利が見直されます。
その後は、変動金利か固定金利かを選択できるようになっています。

インターネットバンキングの住宅ローンも人気です。
申し込みがインターネットだけで完結するという手軽さや、金利の安さが特徴です。
インターネットバンキングは店舗を持たないので人件費や店舗運営費がかからず、その分だけ金利が低いローンを取り扱えるのです。

ローン保証料や繰り上げ返済の手数料、疾病保証のついた団体信用生命保険の保険料なども無料になるので、トータルの支払額をかなり抑えることができるのも魅力です。

 

公的融資

次は「公的融資」です。
企業に勤めていて、給与やボーナスから天引きをしてお金を貯める「財形貯蓄」を行っている人が利用できる制度である「財形融資」が有名です。
一定の条件を満たす必要がありますが、金利が比較的低く融資限度額が大きいことが特徴です。

共働きでそれぞれの職場に財形貯蓄の制度があれば、条件をクリアすれば2人それぞれ財形住宅融資を受けることも可能です。

財形融資は、「財形住宅貯蓄」「一般財形貯蓄」「財形年金貯蓄」のいずれかを1年以上継続し、その残高が50万円以上ある人が利用できます。
融資限度額は財形残高の10倍まで、住宅取得価格の90%まで、上限は4,000万円まで借りることができるのです。

また財形融資の利用者は、住宅手当などの補助が受けられることも魅力です。

財形住宅貯蓄を住宅購入のために解約する時には、利子に対する税金も免除されます。

財形住宅貯蓄の金利は5年固定の変動金利なので、5年ごとに金利が見直されて返済額も変更されます。

自治体によっては、独自の住宅資金融資制度を実施しているところもあります。
自治体が直接的に融資を行うタイプの他に、所定の金融機関で組んだ住宅ローンの金利を一定期間内だけ負担してもらえるタイプの制度もあります。

ただし、自治体によってはそういった独自の制度を設けていない場合もあります。
詳しくはお住いの自治体、あるいは勤務先の担当者に問い合わせてください。

 

協調融資

最後は「協調融資」です。
この記事のメインテーマであるフラット35も、協調融資に分類されます。
民間融資と公的融資の中間に位置する住宅ローンであり、民間融資のように窓口となる金融機関ごとに金利が異なるのが特徴です。

まとめ

マイホームの購入は大きな買い物になりますので、金利や諸費用はできるだけ抑えたいところです。
また、返済期間が長くなるため、無理のない返済計画をすることも大切です。

  • ハウスメーカーが提携した日本住宅ローンの「フラット35」がある
  • 全期間の金利が固定されていて、返済のスケジュールがたてやすい
  • 繰り上げ返済手数料や保証料が無料
  • 物件が信頼できるとお墨付きをもらえる
  • 自営業の人、健康上に理由がある人でも借りやすい
  • 元々の金利が高め、低金利が続いた場合は割高な金利を払うことになる
  • 加入する場合、団体信用生命保険の保険料がかかる
  • フラット35を利用するには収入や年齢の基準があり、物件の適合証明書が必要である
  • フラット35は土地だけを購入する場合は利用できない
  • 住宅ローンには「民間融資」「公的融資」「協調融資」があり、フラット35は協調融資

以上のことからメリットやデメリットを考えて、自分にあった住宅ローンを選択してください。