住宅ローン減税について詳しく解説!適応条件や申請方法!

住宅ローン減税について詳しく解説!適応条件や申請方法!

マイホームを住宅ローンを組んで購入すると、「住宅ローン減税」という制度を利用できることをご存知でしょうか?実際にモデルルームに行ったことがある方も、住宅ローン減税について何らかの説明を受けたことがあるかもしれません。

減税という言葉から、なんとなく「税金が返ってくる制度だ」ということは理解できると思います。ですが、実際にはどんな制度なのか正しく理解している人は多くありません。

戻ってくる金額によっては、住宅ローンを抱える家計への影響も大きく違ってくるから気になるところです。税金に関わる制度である以上は「申請手続き」が必要なはずですが、住宅ローン減税はどうやって申請するのでしょうか?もし、うっかり申請を忘れてしまった場合は後から申請しても間に合うのでしょうか?何かと不安の原因となるポイントが多いですね。

そこで、住宅ローン減税についてしっかり理解していくために、制度の概要や要件、注意したいポイントなどについて詳しく解説したいと思います。

 

住宅ローン減税は住宅購入者の負担を軽くする制度!

住宅ローン減税とは、住宅ローンの残高に応じて10年間の所得税を減税することができる制度です。住宅ローンを借りてマイホームを購入した場合や、条件次第ではリフォームをするための住宅ローンにも適用できます。何十万円というお金が関わるため、住宅ローンの返済による家計の負担を減らすために重要な制度となります。

 

住宅ローン減税の仕組み

住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高に応じて所得税や住民税の控除を受けられる制度です。この制度は、住宅ローンを借りた方の金利の負担を軽くするために作られた税制上の優遇措置であり、利用可能な場合は必ず所定の手続きによって負担を減らすことをお勧めします。

住宅ローンは何百万、何千万円というお金を借りてマイホームを購入します。その返済は、何十年という長い時間をかけて支払っていくことになります。話によれば、年収1,000万円の家庭が住宅ローンの支払いのせいで貯金に回せるお金を確保できないと言われているほどです。そういった負担を何十年も抱えることになる以上、負担を軽減できる方法があれば利用したいところです。

住宅ローン減税では、年末の「住宅ローンの残高の1%」にあたる金額を10年間、所得税から差し引くことができます。多くの場合は源泉徴収によって前もって所得税等の金額が給料から差し引かれて支払われているため、言い換えれば毎年末の住宅ローン残高の1%が還付されるということになります。例えば年末の住宅ローン残高が2,400万円の場合、その1%である24万円が返ってくるということになります。12ヶ月で割れば1ヶ月あたり2万円となりますので、住宅ローンの返済による負担が実質的に2万円ずつ少なくなるという計算になります。

また、対象となる金額がその年の所得税を超えていることも考えられますが、その場合は一部について住民税からも控除が可能となっています。所得税額が低くて満足な控除を受けられない場合でも住民税からも一部控除が可能であるため、相応の負担軽減効果が保証されていることになります。

ただし、所得税から差し引かれる金額にはいくつかの制限があるので、実際に還付を受けられる金額は住宅ローン残高の1%になるとは限りません。条件次第では、住宅ローン残高に対して十分といえるほどの控除が受けられない場合もあります。とは言え、利用しない場合と比較すれば雲泥の差であることは間違いありません。

 

確定申告が必要

住宅ローン減税を利用するためには「確定申告」が必要になります。会社勤めで給料をもらっている人は基本的に源泉徴収で税金を納めているため、通常は確定申告を必要としません。しかし住宅ローン減税やその他にも税金の還付に関わる制度を利用するためには、確定申告を行う必要があるのです。

源泉徴収されていない人は、住宅ローン控除を利用したい場合は毎年乗せ陰性が必要になります。ただし、源泉徴収されている人の場合は2年目以降については年末調整で住宅ローン減税を利用できます。必要書類の用意および提出は必要になりますが、確定申告ほど手間がかかることは無いと思います。住宅ローン控除を利用することを考えている人は、2年目以降の手続きについてもきちんと把握しておきましょう。

 

現行の制度では平成33年まで有効

この制度が出来た時は平成25年12月までの入居者が対象でした。しかし、平成26年4月から消費税率が引き上げられたことにより、消費税増税前と増税後に住宅を購入した方では税金の負担に格差が生じる結果となりました。

そのため現在は制度が延長拡大して、平成33年12月までを対象としています。適用期日の違いにより最大控除額などは異なります。ただし、条件次第では旧来の条件で住宅ローンが適用される場合がありますので注意してください。

 

現行の制度では400万円まで税金が控除される

現行の制度では、10年間で最大400万円の税金を節約できます。400万円という数字はあくまでも「最大で」という点には注意しなければなりませんが、家計の圧迫を解消するためには十分な効果であることは理解できると思います。

ただし、対象となる住居の性質が所定の要件を満たしている場合であれば、最大で500万円まで控除を受けられます。適用条件は限定的ですが、年間でさらに10万円の控除を受けられる可能性があるという点は決して無視できません。

 

住宅ローン減税を受けるのは要件がある!

住宅ローン減税を利用するにあたっては、誰でも、どんな住宅でも対象になるわけではありません。住宅ローン減税を受けるためには、所定の要件を満たす必要があります。住宅ローン減税を利用して家計の負担を最小限にするためにも、以下のポイントは事前に確認・把握しておきましょう。

 

自分が居住すること

住宅ローン減税を利用するためには、住宅ローンの対象となる不動産が「自分が居住するための住居」であることが必要になります。多くの方は住宅を購入すると自分が住むことになりますのであたりまえでは?と思われるかもしれません。

しかし、住宅ローンは居住用のマイホームを購入するためだけに利用されるというわけではありません。例えば「賃貸用の住宅」や「別荘などのセカンドハウス」として住宅ローンを組んで購入した場合も考えられます。この場合は、自身が居住するための物件購入ではないため、住宅ローン減税を利用できません。あらかじめ注意しておきたいポイントです。

また、対象となる住宅は「住宅の引き渡しや工事が完了してから6ケ月以内に自分が居住する」ことも条件となります。居住をしているかどうかというのは、提出書類の一つとなる「住民票」で確認されます。これにより、賃貸用やセカンドハウス用の不動産は絶対に対象にできないのです。

 

床面積が50u以上であること

住宅ローン減税を受ける対象となる住宅の床面積は、50u以上であることです。不動産登記上の床面積と同じ測り方になるので、戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定します。該当の不動産の床面積がギリギリの場合は、事前にきちんと確認しておくことをお勧めします。

 

中古の住宅は、耐震性があること

住宅ローンを組んで購入する住宅が「中古住宅」の場合は、耐震機能を有していることを確認する必要があります。新築住宅の場合、「建築基準法」に基づいた設計であるため耐震基準についても問題はありません。しかし中古住宅の場合、建築された年代によっては現在の耐震基準を満たしていない場合があります。もし、現行の耐震基準を満たしていない住宅を購入する場合は、住宅ローン減税の対象にはなりません。

中古住宅の購入で住宅ローン減税を適用するためには、以下の2種類どちらかの条件を満たす必要があります。

第一に、中古住宅が「一定の建築年数以内である」ということです。木造などの耐火建築物以外の住宅は、20年以内に建築された住宅であることが条件となります。鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物であれば、25年以内に建築された住宅であれば条件を満たします。

第二に、購入する中古住宅が「現行の耐震基準に適合している」と確認されることです。耐震基準の適合を証明する方法は、建築士等による耐震基準適合証明書で証明されたもの、既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)で確認されたもの、または既存住宅売買瑕疵保険に加入しているという3種類の方法が挙げられます。3つ目の既存住宅売買瑕疵保険については、住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険に加入していることが条件となります。この保険への加入は、現行の耐震基準を満たしていることが加入要件となっているため、加入できるということは耐震基準に適合しているということになるのです。

 

その他

その他にも、いくつかの要件があります、主なものとしては第一に「借入金の償還期間が10年以上であること」が条件となります。住宅ローンという性質上、これはほぼ無条件でクリアしていると言えます。

第二に、「年収が3,000万円以下であること」です。年収が3,000万円を超える場合は、住宅ローン減税を利用できません。また、最初の申請時には年収が3,000万円以下であった場合でも、それ以降に年収が3,000万円を超える年があればその年は住宅ローン減税を利用できません

第三に、「増改築の場合は工事費が100万円以上である」ことです。増築やリフォーム工事の場合は、以下の内容であれば住宅ローン減税を適用することができます。

  • 増改築、建築基準法が規定する大規模な修繕または大規模な模様替え工事
  • マンションの専有部分の床、階段または壁の過半について行う、一定の修繕・模様替え工事
  • 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替え工事
  • 耐震改修に関する工事(現行耐震基準への適合のため)
  • 一定のバリアフリー改修のための工事
  • 一定の省エネ改修工事

ただし、省エネ工事やバリアフリー工事の場合は、住宅ローン減税ではなく「リフォーム減税」を適用したほうが有利になる場合があります。リフォーム減税は住宅ローン減税との併用はできないので、事前に要件を確認しておきましょう。

 

実際いくらくらい戻ってくるの?

住宅ローン減税で還付を受けられる金額は、年間で最大40万円、10年間で最大400万円という金額です。「10年間で最大400万円も税金が安くなる」という具体的な数字を理解すれば、住宅ローン減税がいかにお得な制度であるか理解できるはずです。ただし、あくまでも「最大で」ということを理解しておく必要があります。

 

住宅ローン減税の計算方法

住宅ローン減税の基本的な内容は、年末の住宅ローン残高の1%の金額が10年間にわたって所得税から控除されるという内容です。例えば、ある年の年末の住宅ローン残高が3,000万円の場合であれば、その1%の30万円が控除されるということになります。また、所得税で控除しきれなかった金額については翌年の住民税からも一部控除することができます。

ただし、実際に所得税から控除される金額は常に住宅ローンの年末残高の1%になるとは限りません。いくつかの制限があり、実際に控除を受けられる金額は1%を下回る事が多いです。

第一に、年間の控除額の上限は「年40万円まで」とされています。例えば、年末残高5,000万円の1%は50万円ですが、上限が年間40万円であるため50万円ではなく40万円の控除が適用されます。これが最大10年間であるため、住宅ローン減税で控除できるのは10年間で400万円が上限となります。

第二に、所得税から控除できる金額の上限は「その年に支払っている所得税」となります。要するに、支払う所得税以上の控除を受けられるわけではないということです。あくまでも「税金から控除する」というだけであるため、例えば控除額が40万円あっても源泉徴収された所得税が20万円ならば、20万円しか還付されないということです。「住宅ローン残高の1%の所得税が戻ってくる」というのは厳密には間違っているということです。

第三に、計算して算出された控除額が所得税を上回っている場合の「住民税からの控除」にも上限があります。上記の例で言えば、40万円の控除額に対して所得税は20万円なので、控除額は20万円余る計算になります。これを住民税から差し引くことができれば損をすることはないと思われるかもしれませんが、住民税からの控除は「前年課税所得の7%」または「136,500円」の、いずれか低いほうが上限となります。

例えば、前年課税所得が300万円だったとします。この7%は21万円ですが、136,500円の方が低い金額であるため、住民税からの控除の上限は136,500円となります。つまり、仮に20万円の控除額が余っていたとしても、現行の制度では136,500円より高い金額を控除することはできないので6万円ほど無駄になってしまう計算になります。

要するに、「その年度の所得税」+「課税所得の7%もしくは136,500円の低い方」の金額が、控除を受けられる最高額ということになるのです。加えて、その金額は40万円までしか認められていません。いくら住宅ローンの年末残高が高額であったとしても、所得税や課税所得額が低ければそこまで大きな控除は受けられないということになります。

 

長期優良住宅の場合は控除額の上限が高くなる

通常、住宅ローン減税は10年間で最大400万円ですが、購入した住宅が一定の条件を満たした「長期優良住宅」に認定された場合は上限が変化します。この場合、年間の控除額の上限が40万円から50万円に増額されます。つまり10年間で最大500万円の控除を受けることができるのです。

 

住宅ローン減税でいくら戻ってくるのか具体例で解説

ここで、住宅ローン減税で実際にどれくらいのお金が戻ってくるのか、具体的な例を挙げて説明したいと思います。なお、今回の例は長期優良住宅ではなく一般の住宅を購入した場合なので、年間40万円を上限とすることを前提としています。

第一のケースは、以下の条件で計算します。

  • 住宅ローン年末残高2,000万円
  • 所得税15万円
  • 住民税25万円
  • 所得額課税対象額300万円

年末の住宅ローンの残高が2,000万円であれば、その1%は20万円になります。もし、その年の所得税が15万円だとしたら、20万円より少ない金額なのでその全額が控除・還付されます。しかし、20万円の控除に対して所得税が15万円だったため、5万円余ります。この余りの5万円は、翌年の住民税から控除することができます。

対象となる住民税は25万円です。課税対象額300万円の7%が21万円で、これは136,500円よりも高額なのでこのケースにおいて住民税から控除できる上限は136,500円となります。余っている控除額は5万円なので、25万円の住民税から5万円が控除されます。

この例では、年末残高の1%を全額きちんと控除できています。

 

そこで、上記の条件で年末残高のみ3,500万円に変更して計算してみましょう。

3,500万円の1%である35万円は、所得税15万円を差し引いても20万円残ります。この20万円は住民税から控除することになるのですが、前述の通り住民税からの控除上限は136,500円であり、20万円を大きく下回っています。この場合、20万円のうち136,500円は住民税25万円から控除できますが、残りの63,500円はどこからも控除することはできません。

結果、所得税控除額の15万円と住民税控除額の136,500円を合わせた286,500円が、この年の住宅ローン減税の具体的な金額になります。住宅ローン残高の1%が35万円ですが、実際に控除を受けられたのは30万円を下回っています。

このように、住宅ローン減税は住宅ローンの年末残高の1%の税金が戻ってくるというイメージが強いですが、実際には年末残高の1%は「上限」でしかないのです。この点、きちんと覚えておきましょう。これをきちんと理解しておかないと「住宅ローンの1%が戻ってくるって聞いてたのに!」と恥をかくことになりかねません。

 

住宅ローン減税の申請方法

住宅ローン減税を受けるためには、入居した翌年に「確定申告」をする必要があります。会社員の方は、1年目は自分で確定申告をしないといけませんが、2年目以降は会社の年末調整で手続きができます。ただし、住宅ローン減税適用の各要件の確認のため、いくつかの添付書類を必要としますので注意してください。

 

住宅ローン減税は「確定申告」しなければ利用できない

住宅ローン減税を利用するために必要な手続きは「確定申告」です。確定申告は、対象となる住宅に入居した翌年2月〜3月の確定申告期間に税務署で手続きをします。基本的に2月16日〜3月15日の1ヶ月間が確定申告期間になりますが、暦によって多少日にちがずれることもありますので確認を怠らないようにしましょう。

確定申告の際には、必要な書類がたくさんあります。住宅ローン減税を利用する際の確定申告に必要な書類としては、以下の書類が挙げられます。

  • 住民票の写し
  • 残高証明書
  • 登記事項説明書
  • 請負(売買)契約書等
  • 源泉徴収票
  • 耐震基準適合証明書(中古住宅の場合)
  • 既存住宅性能評価書(中古住宅の場合)
  • 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書(中古住宅の場合)

書類の入手先が税務署や市町村役場、勤務先などさまざまな箇所になります。一箇所で一括取得して用意というわけにはいきませんので、確定申告直前になって慌てないようにあらかじめ準備しておきましょう。

昨今の確定申告は、税務署に出向かなくても郵送やインターネットから申告することもできます。忙しい人でも手軽に確定申告できますが、できれば税務署で手続きを進めることをお勧めします。なぜなら税務署で担当者に手渡せば持参した資料を一式確認してもらえるので、不備があった場合はすぐに判明します。確定申告には期限がありますし後のトラブルの原因になる可能性もありますので、不備の残らない税務署での手続きがお勧めなのです。

なお、確定申告をした所得税の還付金は指定した口座に後日振り込みされます。

 

2年目以降は年末調整でOK

住宅ローン減税は、適用される10年間については1年ごとに確定申告が必要になります。住宅ローンの年末残高などの確認が必要になりますので、どうしても1回で10年分の手続きを、とは行かないのです。ただし、会社勤めして源泉徴収されている人の場合、2年目以降は確定申告の代わりに会社の「年末調整」で同様の手続きが可能です。年末調整の時に、以下の3つの書類を提出すれば手続きが完了します。

 

  • 給与所得者の住宅借入金(取得)等特別控除申告書
  • 年末調整のための住宅借入金(取得)等特別控除証明書

この2つの書類は、確定申告をした年の10月頃に管轄の税務署から送られてきます。住宅ローン減税を申請した1年目の確定申告をした時の情報が記載されているものです。なお、この書類は毎年届くわけではなく、住宅ローン減税が受けられる残り9年分の必要書類がが一度に届くので、大切に保管しておきましょう。

9年分が一度に届くということは、10年目の最後の申請時の書類までを何年も保管しなければならないということになります。中には、何年も保管するうちにこれを紛失してしまうことも考えられます。その場合は、税務署で再発行手続きをすることで紛失した分の必要書類を再発行してもらえます。

 

  • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

この3つ目の書類については、金融機関から届きます。住宅ローンを組んでいる金融機関によって名称は異なりますが、年末調整用とか確定申告用と記載されていると思いますので判別は難しくないと思います。

所得税の手続きは以上になります。源泉徴収が無い自営業の方は、2年目以降も自分で確定申告をする必要があります。面倒かもしれませんが、毎年最大40万円の税金を節約できると考えれば、手間を惜しまず手続きするべきであることは理解できると思います。

 

住民税の手続きについては特に気にする必要はない

次に住民税の減税を受ける手続きになります。とは言え、住民税について住宅ローン減税を利用したい人が行う手続きは特に存在しません。なぜならば、所得税の確定申告をしたら税務署からお住いの市区町村に住宅ローン減税における住民税の控除について連絡されます。所得税とは異なり翌年の住民税はまだ支払っていませんので、この連絡によって自動的に住民税から控除されることになるのです。

 

申請を忘れても5年以内であれば大丈夫!

住宅ローン減税は、適用した翌年の2月〜3月の確定申告が必要になりますが、5年以内であれば遡って申請が可能です。ただし、経過した年分の確定申告の書類を作成しなければならないため、経過年数に応じて手間がかかることになる点には注意が必要です。

 

住宅ローン減税の要件を満たしているのに申請を忘れてた!

前述の通り住宅ローン減税の制度を利用するためには、その翌年2〜3月の確定申告の手続きを経る必要があります。以降は源泉徴収で賄えるとは言え、必ず一度は確定申告をしなければならないのです。何十万円というお金が関わるとても大事なことですが、忙しくてついうっかり申請を忘れてしまうことがあると思います。

しかし、ご安心ください。住宅ローン減税の申請は「5年以内」であれば、遡って還付を受けることができます。もちろん、5年を経過してしまった場合は還付を受けることができなくなりますので注意してください。

 

書類は経過年数の数だけ必要になる

この時、税務署で手続きをすることになるのですが、問題なのは「書類の枚数」です。確定申告には所定の書類の記入が必要になります。昨今はネットで入力してそのまま送信、またはプリントアウトして郵送という便利な時代になりましたが、5年以内の住宅ローン減税の還付を受けたい場合は経過した年数の枚数だけ書類を必要とします。つまり、5年前の住宅ローン減税の還付を受けたい場合、それぞれの年の確定申告の書類を一気に作成し、提出しなければならないということになります。

面倒だと言う場合は、税理士に依頼して申請を任せるという方法もあります。この場合、当然ながら税理士への報酬の支払いは必要になりますが、手間だからと申請を諦めるくらいなら専門家に依頼して還付を受けたほうがメリットがあります。仕事などで忙しい人も、お近くの税理士事務所等に相談してみることをお勧めします。

 

会社員で2年目以降の年末調整を忘れていた場合

また、会社員の方が2年目以降、年末調整で住宅ローン控除の書類の提出を忘れてしまった場合はどうなるのか気になると思います。源泉徴収されている人の場合、最初の1年目は確定申告を必要としますが、2年目〜10年目に関しては年末徴収で住宅ローン減税を利用できます。税務署に確定申告のために足を運ぶのと比較すれば書類の少なさと合わせて手軽ですが、うっかり年末調整の申請を忘れてしまうこともあると思います。

もし間に合うのであれば、勤務先に年末調整の修正を依頼することです。翌年の1月末までは修正が可能ですが、勤務先によっては難しい場合もあります。

もし勤務先で年末調整の修正ができなかった場合や、1月末までのタイミングを逃してしまった場合は、自分で確定申告をします。手間はかかりますが、きちんと還付は受けられます。とは言え年末調整と比較すれば相応の手間がかかりますので、今後は忘れないように注意しましょう。

 

まとめ

住宅ローン減税は、マイホームを購入するにあたってそれなりに優遇される制度です。現行制度では最大400万円となる制度の恩恵を受けるためにも、必要な条件は事前に確認しておきましょう。

 

  • 住宅ローン減税は、住宅ローンを借りた人のローン返済の負担を軽くする制度である
  • 現行制度では、平成33年12月まで適用される
  • 住宅ローン減税を受けるには自分が住む住居であり、対象となる住居は床面積や中古の場合は築年数や耐震性などの要件がある
  • 年末の住宅ローンの残高の1%の金額が税金から控除されるが、上限がある
  • 所得税だけで控除できなかった場合は住民税からも一部控除される
  • 1年目は自分で確定申告をし、会社員の場合2年目以降は会社の年末調整で手続きができる
  • 自営業の人は2年目以降も自分で確定申告をする必要がある
  • 申請を忘れた場合は、5年以内であれば遡って申請ができる
  • 2年目以降の会社の年末調整で住宅ローン控除の書類の提出を忘れたら、会社に年末調整の修正を依頼するか、自分で確定申告を行う必要がある

 

要件を満たしているかどうか、申請に必要な正しい書類が揃っているかどうか、何かとトラブルの種は散らばっています。住宅ローン減税を利用して家計の負担を減らしたい人は、余裕をもって申請することを心がけてください。