住宅購入のローンには諸費用がかかる!準備はどうする?

住宅購入のローンには諸費用がかかる!準備はどうする?

マイホーム購入は、人生において一大イベントとなる購入となります。その費用は貯金だけで賄えるものではなく、何千万円というお金を住宅ローン等で借り入れることになります。さて、住宅購入に際しては本体価格の他にも負担しなければならない費用がいくつもあります。そこで、住宅購入時にかかる諸費用について解説します。

 

忘れてはいけない住宅購入時の諸費用!

住宅購入時には、本体価格だけでなく住宅購入に関するさまざまな費用を負担しなければならないということを理解しなければなりません。その費用は日頃支払っているような消費税程度の負担ではなく、予想している以上に高額になることがほとんどです。住宅ローン利用時には、これら諸費用の支払いについても頭数に入れた上で借り入れする必要があります。

 

住宅購入時には「諸費用」がかかる

マイホームの購入時にかかる費用として、やはり最も高額になるのは「住宅購入の本体価格」です。新築で相応の規模の物件であれば、何千万円、時に億単位の費用がかかることだってあります。しかし、その金額の大きさに隠れることによって「諸費用」の存在が疎かになってしまっているケースも珍しくありません。
諸費用の支払いについて甘く見てしまうと、いざ支払う時になって資金が足りなくなる可能性があります。また資金が足りたとしても、貯金が大幅に減って当面の不安を招く事になりかねません。

 

住宅購入にかかる諸費用とは?

住宅購入時にかかる諸費用とは、住宅の購入時にかかる住宅本体価格以外のさまざまな費用のことを言います。住宅購入時にかかる手数料や専門家への報酬、税金やそれに関連する支払いなどさまざまな費用がかかることになります。
問題なのは「支払いの種類が多い」ことと「それぞれで数万円単位で支払いが必要である」ということです。費用の中には物件価格に依存するものもあり、高額な住宅購入時にはその費用が跳ね上がることになります。
住宅ローンや住宅購入に関する制度の中には、これらの諸費用を含めて融資をしてくれるところもあります。見積もりを行い、自己資金だけで賄うことが難しいと考えた場合は、諸費用込みで融資してくれるところから融資を受けることを検討してください。

 

諸費用の具体的な項目

住宅購入時にかかる諸費用は、購入する住宅によって細かい部分が異なります。どの場合でも支払うことになるのは「登記に関する費用」「税金に関する費用」「引越し代」となります。

 

登記にかかる費用

まずは「登記」に関する費用です。住宅や土地の購入時には登記の手続きを行わなければならず、おもに「所有権移転登記」「地目変更登記」「抵当権設定登記」が挙げられます。所有権移転登記は所有権を公的に示すための登録手続きであり、地目変更登記は家を建てるための土地が「家を建てられない地目」の場合の宅地への変更手続きです。抵当権設定登記は、住宅ローンを利用する際の抵当権の設定のために必要なものです。
これらの登記手続きに際しては「登録免許税」を支払うことになります。また、司法書士に手続きを依頼する場合は、司法書士に支払う報酬もプラスされることになります。登録免許税は不動産価格に依存する支払いとなりますので、高額な住宅を購入する場合は登録免許税だけでも相当な負担になります。

 

仲介手数料

仲介手数料は、住宅や土地購入の仲介を不動産屋などの仲介会社に依頼する場合に支払う手数料となります。この支払も物件価格に依存する支払いとなり、価格の3〜5%に消費税を合わせた金額を不動産屋に支払います。個人間での売買の場合は仲介手数料がかからないので、諸費用の総額を大きく減らすことができる可能性があります。

 

固定資産税の清算金

「固定資産税の清算金」は、売り主が既に支払っている固定資産税の未経過分を買い主が支払うものです。通常、固定資産税は1月1日時点で1年分を前払いしています。そのため、例えば売買のタイミングが4月1日であれば1月分〜3月分は売り主の負担、4月分〜12月分は買い主の負担となります。前払いしているため買主が負担すべき4月分〜12月分の支払いを、買い主が売り主に支払うのです。

 

収入印紙

収入印紙は多くの人が知っていると思いますが、住宅ローンの金銭消費貸借契約書や土地の売買契約書に貼り付ける印紙代です。購入費用によっては印紙代だけで数万円の負担を必要とします。基本的にこの支払は節約できるものではありません。「必ず負担しなければならない支払い」として覚えておく必要があります。

 

住宅ローンにかかる諸費用

住宅購入時には、多くの人が「住宅ローン」を利用することになると思います。住宅ローンは元本の返済だけでなく、さまざまな費用を支払うことになります。わかりやすいもので言えば「利息」です。年利で数%の負担になりますが、高額な借り入れとなる住宅ローンでは返済期間が何十年という単位になりますので、最終的に相当額を支払うことになります。住宅ローンを選ぶ際には、金利が低いことは大きな選択基準となるでしょう。
それ以外にも、住宅ローンではさまざまな費用負担を強いられます。例えば「保証料」です。住宅ローンの多くは金融機関が指定する保証会社からの保証を受けなければなりません。この費用は貸し倒れ時に保証会社が金融機関に代位弁済するための費用であり、借主を保護するものではありません。保証料の支払いは、借入額の2%前後を一括で支払うか、金利に0.2%前後を上乗せする形で支払います。また、保証料ではなく「事務手数料」として同等の負担を強いられることもあります。
また、住宅ローン借入時に金融機関から各種保険に加入することを義務付けられることがあります。例えば「火災保険」や「団体信用生命保険」がこれに該当します。特に団体信用生命保険料は義務付けで金利に保険料が含まれている場合や、任意加入の場合があります。

 

引越し代

住宅を購入するということは、ほとんどの場合においてその住宅に引っ越すことになります。当然ながら、「引越し費用」がかかることは無視できるものではありません。引越し業者に依頼する場合は運搬する荷物量と運搬距離によって費用が異なります。また、3月などの引っ越しが重なるシーズンでは料金が割高になっているケースが多いです。

 

その他の諸費用

また、購入する住宅の状態や立地している地域によっては、他にもさまざまな費用を支払うことになります。購入時に支払うものや、月額いくらで支払う形になる費用もあります。特に工事を必要とする場合だと、相応の費用負担を強いられる可能性が危惧されます。

 

どのくらいの諸費用がかかるの?

住宅購入時にかかる諸費用は、「新築」と「中古」で相場が異なります。新築住宅の場合は物件価格の3〜7%程度、中古物件の場合は物件価格の6〜13%程度かかるのが相場となります。ただし、実際に負担する費用は購入する住宅や住宅ローンの借入条件などによって異なります。正確な費用については、不動産会社の担当者に確認してください。

 

なぜ中古住宅のほうが諸費用が高くなる?

新築と比較して、中古住宅の購入時の諸費用は2倍近くになっています。一般的に考えると新築のほうが諸費用が掛かりそうなイメージですが、中古住宅を購入する際には「仲介手数料」が大きな負担となります。
中古物件や、一部の新築住宅の購入時に、仲介会社を通して物件を購入する場合に支払う費用です。これが物件価格の3.24%+64,800円を上限としているため、中古住宅を購入する際の費用負担がその分だけ新築よりも大きくなってしまうのです。

 

個人間での売買であればかからない

ただし、仲介手数料はあくまでも「中古物件の売買を仲介してもらった場合」のみ支払うものです。つまり仲介してもらっていない、言い換えると「個人間での物件の売買」であれば支払う必要はないということになります。
また逆に、新築でも一部の物件に関しては仲介手数料を支払うことになります。そうなれば、中古物件購入時の費用相場とほぼ同じ水準で費用負担しなければならないということになります。

 

諸費用は現金で用意する?

例えば4000万円の新築物件であれば、120万円〜280万円程度の費用負担が必要になります。実際の諸費用の合計額は購入物件により異なりますが、貯金だけで賄うことは相応に難しくなっています。諸費用を含めて利用できる住宅ローンもありますが、借り換え時の選択肢が狭くなってしまいます。

 

数百万円を現金で用意できるのか?

住宅購入時にかかる諸費用を、現金で用意できるのに越したことはありません。しかし、実際に掛かる諸費用を現金や貯金だけで賄えるのかと言えば、多くの場合は難しいと言えるでしょう。
前述の通り、新築であれば3〜7%、中古であれば6〜13%程度の金額を諸費用として支払わなければなりません。例えば4000万円の新築住宅を購入する場合の諸費用の相場は、120万円〜280万円となります。
これらの支払いは基本的に一時のものであり、一度支払いを完了させれば後の負担増にはなりません。しかし、住宅ローンの返済等で住宅の購入後も負担しなければならない費用は存在します。今までは負担していなかった費用が増加して、収入は劇的に変化しては居ないでしょう。
そんな状況下において、いざという時に頼れるのは「貯金」です。万が一の時に必要な支払いを賄うには、貯金を切り崩す必要があります。そんな貯金を住宅購入時の諸費用の支払いのために大半を切り崩さなければならないとなると、住宅購入時の不安が増加することになります。

 

諸費用も含めて融資してくれる住宅ローンもある

もし、購入時の諸費用を現金で用意できない、あるいは住宅購入後の不安を払拭するために貯金を残しておきたいという場合は、住宅購入時の諸費用も含めて融資をしてくれる住宅ローンを選ぶことをお勧めします。借入額は増加しますが、自己資金を温存した上で住宅購入に踏み切ることができます。
住宅ローンには、この点において「諸費用を含めて融資してくれるタイプ」と「住宅の本体価格のみ融資の対象とするタイプ」の2種類に分類できます。後者の場合、住宅価格以外の費用については借り入れすることができず、諸費用は自己負担しなければならなくなります。しかし前者の場合であれば、見積もりできている諸費用については借り入れが可能です。
ただし、諸費用の全てをローンに組み入れることができるわけではないという点に注意が必要です。住宅ローンには「資金使途」が明確に設定されています。ここに諸費用についての記述があれば諸費用も含めてローンを組むことができるのですが、さらに諸費用について明確な基準が設定されている場合は注意が必要です。
例えば「諸費用は取引手数料、火災保険料、登記費用、印紙代とする」と明記されている場合は、それ以外の諸費用はローンに組み入れることができません。ですが、諸費用の一部でも自己資金での支出を抑える事ができるのであれば、住宅購入後の貯金の不足による不安は大幅に払拭できると思います。

 

将来的な負担は増加する

ただし、「諸費用も住宅ローンに組み入れる」ということはつまり「住宅ローンの借入額が多くなる」ということになります。当然ながら返済期間は長くなり、利息の負担は大きくなります。

 

フラット35などへの借り換えができなくなる

さらに、住宅ローンに諸費用を含めると一つの問題が生じます。それは、「フラット35」などへの借り換えが制限されてしまうことにあります。前述の通り、住宅ローンの中には住宅の本体価格以外を対象としないものがあります。
フラット35がその代表です。フラット35は住宅購入時の諸費用について融資の対象とはしていません。そのため、諸費用を含めて借り入れしている住宅ローンを借り換えることができなくなります。
借り換え時の申込先が制限されてしまうのは、あまりお勧めできません。もし住宅ローン利用時に借り換えを事前に検討している場合には、諸費用を含めて借り入れるのは十分に検討した上で実行してください。

 

諸費用は節約できる!

住宅購入時の諸費用は、一部「節約」ができる支払いがあります。場合によっては100万円を超える費用を節約することにつながります。ただし、どうしても節約できない支払いもありますので注意してください。

 

登記費用を節約

登記費用は、「登録免許税」と「司法書士への報酬」の2種類から構成されています。このうち節約できるのは「司法書士への報酬」です。登録免許税は税金なので、どうしても節約することはできません(できるとすれば該当の不動産を価格の安いものにするしか無い)。
司法書士への報酬の節約方法は、大きく分けて2つの方法があります。一つは「登記手続きを依頼せず、自分で行う」ことです。要するに「司法書士への報酬」の部分を0円にしてしまえば、登記費用は登録免許税の部分だけになります。もう一つは「安い司法書士に依頼する」ことです。司法書士に支払う費用は一律ではなく、司法書士によって異なります。司法書士への報酬を減らすことで、登記費用全体の値段を下げるという方法です。
ただし、常に利用できるというわけではありません。住宅会社によっては、売り主が司法書士を指定していることがあります。この場合は買い主に選択権がないので、司法書士に支払う費用もほぼ固定されることになり、節約ができません。

 

仲介手数料を節約

仲介手数料は、物件購入時に仲介を行った仲介会社に支払う報酬です。仲介手数料はその上限が決まっていますが、下限は設定されていません。そのため「仲介手数料ゼロ」という言葉も聞いたことがあるかと思います。
仲介手数料には、値引きの余地があります。もちろん仲介会社が確実に応じてくれる保証はありませんが、少しでも諸費用を節約したいのであれば交渉に臨んでみてください。また仲介手数料は購入する物件の価格に依存しますので、そちらの値引き交渉のほうが効果的である可能性もあります。

 

住宅ローンを念入りに比較する

住宅ローンの比較も、諸費用の節約には大きな意味を持ちます。特に購入時の諸費用を節約するためには「融資手数料」「保証料の一括払い」など、当初期に一括で支払うことになる費用について重点を置いて比較することです。
もちろん、将来的に支払うことになる「利息」や「保証料の分割払い」なども比較しておく必要があります。借入額に依存する支払いも多く、いかに頭金を用意して住宅ローンの借入額を少なくできるかという点も重要なポイントになります。

 

火災保険料を節約

住宅を購入する際には火災保険への加入が必要になりますが、その保険料を節約できる可能性があります。例えば「耐火構造の住宅を購入する」ことです。耐火構造の物件の場合、必要な火災保険料は非耐火構造の物件の場合よりも安くなります。木造住宅の場合は保険料が高くなるのですが、「省令準耐火構造」にすれば保険料を安くできます。
次に「保険会社を比較する」ことです。火災保険を提供する保険会社によって火災保険料も異なります。また「補償を限定する」ことも重要です。火災保険もその内容はそれぞれ異なり、自分にとって必要な補償のみ提供してくれるようにすれば保険料も安くて済みます。必要な補償は土地によって異なりますので、事前にきちんと調べておきましょう。

 

引越し費用を節約する

引越し費用の節約も、住宅購入費用を抑えるためには重要なポイントです。引っ越しはそれぞれの家庭の事情もありますので常にコントロールできるわけではありませんが、できる限り努力してみてください。
具体的な引越し費用節約の方法ですが、第一に「引越し会社を比較する」ことです。複数の引越し会社に見積もりを出しておき、費用を抑えられるところに決めてください。また、トラックを保有しているなど親族や知人の協力を得られるのであれば、できるだけ活用させてもらいましょう。あとは「引越しシーズンを避ける」ことです。特に3月は引っ越しが集中し、引越し費用の相場も上がります。ただし、引っ越し時期を調整できないこともあると思いますので、これについてはできる限りでかまわないでしょう。

 

その他の費用についての節約

住宅購入時には、ここで挙げた以外にもさまざまな費用を支払うことになります。それらの費用にも節約できるものとできないものがります。節約できる費用については、できる限りの範囲で節約する意識を持ってください。
例えば住宅購入に際して何らかの工事を必要とする場合です。ハウスメーカーや工務店が工事を発注することがありますが、できるだけ自分で工事を発注することをお勧めします。安い業者を選べますし、自分で見積もりを出してもらうことで「ピンはね」を防ぐことができます。
他にも新築の地鎮祭で必要になる「初穂料」も、地鎮祭をしなければ必要ありません。団体信用生命保険についても、同等の補償を受けることができる別の保険に加入することで保険料を節約できます(団体信用生命保険への加入が任意である場合)。フラット35の利用に際して必要になる「適合証明書」の発行費用も、依頼する建築士によって異なりますので比較して安く発行してくれる建築士を探せば節約できます。

 

まとめ

住宅購入は一大イベントで、相当な金額を支払うことになります。この時、諸費用を「たかが諸費用」とは思わないようにしなければなりません。説明してきたとおり、諸費用はどれも数万円を超える支出となり、いくつも積み重なることで何百万円という支払いに膨れ上がります。
諸費用の中には、節約が可能な支払いがあります。うまく節約のために立ち回ることができれば、相当な節約効果を発揮してくれることでしょう。ただでさえ住宅ローンの返済などで経済状況は厳しくなるのですから、自己資金をできるだけ温存するためにも節約できる諸費用は削れるだけ削っておきましょう。