どこで借りても同じ?!住宅ローンを徹底比較!

どこで借りても同じ?!住宅ローンを徹底比較!

多額の購入資金を必要とする「住宅ローン」は、さまざまな金融機関から提供されています。いろんなところから借り入れできるのであれば、どこで借りても対して変わらないと考えている人も少なくありません。しかし、住宅ローンは選び方一つで最終的な負担の大きさも異なります。そこで、住宅ローンの選び方について解説します。

 

住宅ローンはどこも同じじゃない!

住宅ローンは、さまざまな金融機関から提供されています。住宅ローンを利用したいと思う人は「とにかく借りられることが大前提」と、焦って不動産屋やハウスメーカーが紹介する住宅ローンを選んでしまうかもしれません。しかし、住宅ローン選びには慎重になるべきです。

 

業者ごとの住宅ローンの違い

さまざまな業者から提供されている住宅ローンですが、実にさまざまな違いを持っていることを理解しなければなりません。一番の違いは、やはり「金利」でしょう。返済期間が長くなる住宅ローンでは、1%未満の金利の違いでも最終的に支払う利息総額が大きく異なります。また金利は数値だけでなく「変動」と「固定」でも全く異なる属性を持つことになります。
次に「保証料」です。ネット銀行を除く住宅ローンの殆どは、金融機関が指定する保証会社からの保証を受けられることが借り入れの条件となっています。その保証料は借主が支払うのですが、「一括型」と「分散型」で負担の度合いが大きく異なります。
その他にも「繰り上げ返済手数料が安いこと」や「相談窓口の数が多いこと」や「保障・特約の内容」など、住宅ローンを選ぶ上ではさまざまな比較ポイントがあります。長く返済し続けることになるであろう住宅ローンですから、少しでも負担を抑えて返済できるように選びましょう。

 

もう一度確認、住宅ローンとは

具体的な内容に入る前に、「そもそも住宅ローンとは何か?」ということについておさらいしておきましょう。住宅ローンとは一言で言えば「住宅の購入資金を融資する金融商品」のことです。多額の資金を低金利で借り入れできますが、保証料の支払いや不動産への抵当権の設定などのデメリットがあります。

 

住宅ローンとは?

住宅ローンとは、本人やその家族が居住するための住宅や土地の購入資金を融資するための金融商品のことを言います。不動産購入だけでなく、保有する住宅の増改築や、既に返済途中の住宅ローンの借り換えなどにも利用されます。

 

高額の借り入れが可能

住宅ローンは、審査結果次第ではありますが基本的に高額の借り入れが可能となっています。これは購入の対象となる物が不動産であり、基本的に価格が高額であることが理由です。
フラット35の利用者データから算出された年収倍率(借入可能額÷年収)は、5〜6倍とされています。消費者金融でのキャッシングが年収の3分の1(総量規制)であるのとは対照的に、年収の数倍のお金を融資してもらうことができます。

 

保証会社と返済が滞った時の対応

多くの住宅ローンは、金融機関が指定する保証会社(大抵は銀行の子会社やグループ会社が担う)の保証を受けられることを、貸付の条件としています。そのための保証料は、借主が負担することになります。
保証会社は借主の返済が滞ってしまった時や自己破産などの際に、銀行に対して代位弁済を行います。しかし、これで借主が住宅ローンの返済義務を免れるということにはなりません。住宅ローンを借りる際には、該当の不動産に対して「抵当権」が設定されており、抵当権がかけられた不動産は競売にかけられることになります。その売上で代位弁済された住宅ローンの残債に充当し、不足分は分割払いで返済することになります。

 

住宅ローン選びは金利で比較する

住宅ローン比較の最大のポイントは、「金利」での比較となります。金利での比較は金利の高さだけでなく、固定金利や変動金利についても比較検討する必要があります。金利のタイプによっては途中で返済額が変動する可能性もありますので注意が必要です。

 

金利は低いほうが良いのは事実だが・・・

返済期間が長く、利息総額が高くなりがちな住宅ローンは、「金利」の低さも重要なポイントになります。しかし、住宅ローンは総じて金利が低く、比較してもそこまで大きな違いはありません。0.1%でも低い金利で借り入れできるのであればそれに越したことはないのですが、返済期間が長い住宅ローンの金利で重視すべきポイントは「金利の種類」です。
住宅ローンの金利には、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」があります。これらは、返済中に金利が変動するかどうかを決めるポイントになります。また、「固定期間選択型」という金利タイプも存在します。

 

変動金利

変動金利は、文字通り金利が変動するタイプとなります。基本的に半年に一度の頻度で金利が見直されますが、昨今はさほど大きな金利変動も起こっていません。また、同じ金融機関が提供する住宅ローンで固定金利の場合と比較すると、当初の金利が低いという点もメリットになります。
しかし「将来的に金利が変動する可能性がある」という点は、返済計画を作る上で無視できない問題となります。ただし、金利は上にも下にも変動する可能性があります。現在の金利が高いのか低いのかを理解した上で選べばリスクは回避できます。
また、仮に金利上昇のリスクが高い場合でも、特定の条件を満たすことができれば致命的な問題とはならないと思われます。例えば「将来的に収入が増える可能性が高い」「将来的に支出が減る可能性が高い」といった場合です。これなら、仮に金利が上昇したとしても、返済の負担が増えた分を賄うことができます。

 

全期間固定型金利

全期間固定型金利は、文字通り返済期間の全てにおいて金利が変動せず、一定の金利で返済を行うタイプを言います。完済に至るまで金利が変動することが無いので、借入時に返済計画を作りやすいという特徴があります。
ただし、変動金利と比べると設定される金利が高めであるという点がデメリットになります。もし将来的に金利が大きく変動しない、あるいは下がると予想される場合には、割高な返済を余儀なくされてしまうということになります。
全期間固定金利をお勧めするのは、例えば「金利が変動しないという安心感が欲しい」「割高な返済でも良いから安定した返済計画を作りたい」という場合です。金利の動きなんて誰にでもわかるものではありませんから、それなら固定金利で安定した返済をしたほうが心配事が少なくなると考えられるのであれば、全期間固定金利を利用しても特に問題はないでしょう。

 

固定期間選択型金利

固定期間選択型金利は、金利が固定される期間を選択することができるタイプの金利です。例えば2年、5年、10年と期間を設定して、その間は固定金利で返済を進めていきます。設定した固定金利の期間を終了したら、再び固定期間選択型か変動型かを選択して返済を継続します。また、期間終了時に追加の固定期間だけを設定して、変動金利は選択できないというタイプもあります。
金利は、固定期間選択時の金利を見て判断されます。また、同じ固定型の場合でも、設定する固定期間が短い場合は金利が高めに設定されます。
また、このタイプの金利は特定の条件を満たせば「金利引下げサービス」を利用できる場合があります。金利引下げサービスにはさらに「当初優遇」と「通期優遇」の2つのタイプが存在します。当初優遇は返済開始から数年間の金利優遇を受けられます。適用期間中の金利優遇の幅が大きいのですが、適用期間終了後の金利が比較的高くなってしまいます。通期優遇は、返済が完了するまで金利優遇を受けられます。当初優遇と比較すると適用期間中の金利の減少幅が少ない代わりに、ずっと金利が引き下げられるというメリットがあります。

 

保証料も比較してみる

住宅ローンの比較においては「保証料」の比較も重要なポイントになります。保証料は保証会社による保証を受けるためのものですが、利用者を保護するためのものではありません。支払い方法も「一括」と「分割」があり、分割の場合は金利に0.2〜0.4%程度が上乗せされます。保証料なしの住宅ローンもありますが、その場合は「事務手数料」などの形で負担を必要としています。

 

保証料とは?

住宅ローンにおける保証料とは、金融機関が指定する保証会社の保証を受けるために支払う費用のことを言います。一般的にこの保証会社は金融機関の小会社あるいはグループ会社であることが多く、そこからの保証を受けるために借主は保証料を負担することになります。
この保証料は、住宅ローンの返済が滞った場合に保証会社が代位弁済を行うために支払います。代位弁済を行った場合は保証会社が金融機関に代わって債権者となり、残債の一括返済を求めると同時に抵当権を設定している住宅を競売にかけて残債の回収を図ります。最近では手間やコストを考えて、任意売却を求めるケースも多くなっています。

 

保証料には2種類ある

住宅ローンの保証料は、「一括」と「分割」の2種類があります。一括払いは借入時に一括で保証料を支払い、以後は保証に関する費用は必要ありません。分割払いは金利に上乗せする形で保証料を支払うので、借り入れ当初の負担を抑えることができます。

 

保証料の一括払い

保証料の一括払いは、住宅ローンの借入時に一括で保証料を支払う形式です。支払う保証料の金額は借り入れする住宅ローンの借入額に依存します。多くの場合、「借入額100万円ごとにいくら」という形式で保証料が設定されます。また、借入期間が長いほど設定される保証料も高くなります。
こちらの支払い方式のメリットは、保証料として支払う金額が分割払いの場合と比較して安く抑えられるところです。デメリットは、借入時に一括で現金払いしなければならず、当初期の支払い負担が増えてしまいます。住宅ローンは借入時にさまざまな費用を負担しなければならず、その負担が大きくなるのはできれば避けたいところです。自己資金を十分に用意できるのであれば、こちらの方法でもかまわないでしょう。

 

保証料の分割払い

保証料の分割払いは、住宅ローン本体の金利に上乗せする形で保証料を支払う方法です。一般的に0.2%〜0.4%程度が上乗せされます。例えば本体の金利が1.5%固定金利で上乗せが0.2%なら、1.7%の金利で住宅ローンを返済していくことになります。
メリットとしては、借入時に多額の支払いをしなくて済むというポイントです。デメリットとしては、最終的は保証料の支払額が一括払いの場合と比較して高くなるということです。また、金融機関によっては審査結果によって上乗せする金利が変動する場合があります。この場合、条件次第では高い上乗せ金利が設定されてしまい、ただでさえ一括と比較して割高になりやすい保証料負担がさらに大きくなってしまいます。

 

保証料なしの住宅ローンはお得なのか?

住宅ローンの中には、保証料が不要なものがあります。この場合、金融機関は保証会社による保証を受けられません。しかし、どちらにしても借主は返済を滞らせたら住宅を失うことには変わらず、金融機関の自己負担が大きくなるというだけになります。実店舗を持たないネット銀行に多く見られる傾向にあります。
では、保証料なしの住宅ローンはそれだけお得なのかと言えば、そうとも限りません。まず、住宅ローンの本体金利が割高に設定されている可能性があります。つまり分割払い方式で上乗せされた後の金利が最初から設定されているので、負担がそこまで変わらない、あるいは保証料込みのほうが安く済むケースがあります。
もう一つは「事務手数料」などの形で費用負担を強いられる場合です。保証料と名称は異なりますが、費用を負担するという点では変わりません。
このように、保証料なしを謳っていても、実質的な負担はさほど変わらないか、あるいは保証料有りの場合よりも負担が多くなることもあります。そのため、「実際にいくら負担するのか」を見極めた上で、金融機関を比較する必要があります。

 

人気の住宅ローンを比較してみよう

最後に、人気の高い住宅ローン(金融機関)をいくつか紹介します。なお、金利については2018年1月31日時点で提示されているものを解説します。

 

じぶん銀行

じぶん銀行の住宅ローンは、変動金利0.457%、固定金利0.64%で利用できます。ただし、団体信用生命保険への加入が必要であり、加入するプランによって上乗せ金利が設定されます。

 

・「がん」診断でローン残債が半分に
じぶん銀行の住宅ローンでは、「がん」であると診断された場合に保険金がおり、ローン残高が2分の1になります。この保証の保険料負担はありません。また、がんに加えて10種類の生活習慣病を保障する「11疾病保証団信」など、5つの団信プランが用意されています。

 

・ネットで申し込みが完結
じぶん銀行の住宅ローンは、ネットで申し込みが完結します。一般的な住宅ローンの契約では書類による契約申し込みが行われていますが、じぶん銀行の場合はネットが使えれば契約書の記入や捺印といった作業は不要です。パソコンやスマホから簡単に手続きが進められます。

 

・6つの「0円」を実現
じぶん銀行では、さまざまな費用負担を軽減し、6つの「0円」を実現しています。0円になるのは「一般団信の保険料」「保証料」「一部繰り上げ返済手数料」「がん保障の保険料」「資金移動」「収入印紙」です。さまざまな費用の0円化によって、その利便性を高めています。

 

・auユーザーはさらにお得に
お使いの携帯電話がauであれば、じぶん銀行の住宅ローンがさらにお得になります。auの通信サービスとau住宅ローンをセットで利用することで、最長で5年間毎月500円分のsu WALLETプリペイドカードがキャッシュバックされます。

 

イオン銀行

イオン銀行の住宅ローンは、変動0.57%、固定0.69%で利用できます。

 

・キャンペーンによりお得な条件で利用可能
イオン銀行の住宅ローンでは、さまざまな「キャンペーン」が魅力です。現時点で実施されているキャンペーンは「ガン保障特約付住宅ローンの上乗せ金利0.1%が0%になるキャンペーン」と「借り換えの住宅ローンの変動金利が0.45%になるキャンペーン」を実施しています。

 

・イオンの店舗でお得な割引

イオン銀行の住宅ローンを契約すると、イオングループの店舗で5%割引を受けることができます。生活費を節約して、住宅ローン返済の負担を軽減できます。ただし、一部の店舗ではこのサービスを利用できません。

 

・疾病補償が充実
イオン銀行の住宅ローンは、もしもの時の疾病保障付きの住宅ローンが充実しています。金利に年0.3%を加えると利用することができて、死亡や高度障害、ガンや特定の疾患で条件を満たした場合、住宅ローン残高が0円になります。残される家族が住宅ローンの負担で住宅を手放さずに済みます。

 

・一部繰り上げ返済の手数料が無料
イオン銀行の住宅ローンは、一部繰り上げ返済を行う際に手数料がかかりません。イオン銀行ダイレクトでの返済の場合、繰り上げ返済希望日の前日までであれば受付しています。ただし、全部繰り上げ返済の場合には54,000円の手数料がかかります。

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、変動0.457%、固定1.16%で利用できます。

 

・団信および全疾病の保険料が0円
住信SBIネット銀行の住宅ローンは、団体信用生命保険の保険料が無料です。また、団信だけでなく、全ての病気や怪我(精神病を除く)を保障する全疾病保障に無料で加入することができます。働けなくなるなどの条件を満たすと、住宅ローンの残債が0円になるので安心できます。

 

・保証料0円、他にも0円の内容が充実
住信SBIネット銀行の住宅ローンは、住宅ローン保証料がかかりません。また、一部繰り上げ返済の手数料や、返済口座への資金移動にかかる手数料も無料です。特に一部繰り上げ返済の手数料が無料なのは、頻繁に気軽に繰り上げ返済が行えるので、返済期間を短くするのに便利です。

 

・ネットで簡単申込、署名や捺印は不要
住信SBIネット銀行の住宅ローンは、インターネットから簡単に申し込むことができます。ネットで申込みが完結するので書類への署名や捺印は不要で、印紙代もかかりません。最短5分で完了するネット申込みはとても手軽です。

 

りそな銀行

りそな銀行の住宅ローンは、変動0.440%、固定0.650%で利用できます。

 

・2種類の「負担0円」
りそな銀行の住宅ローンは、2種類の負担が0円で済みます。一つ目は「一部繰り上げ返済手数料」で、1万円以上1万円単位での繰り上げ返済の際に手数料を負担する必要がありません。もう一つは「固定金利特約期間設定手数料」で、ネットからの申込みであれば手数料を無料にできます。

 

・金利プラス0.3%で充実の保障
りそな銀行の住宅ローンでは、年利0.3%をプラスすることで充実した保障を受けることができます。対象となるのは「3大疾病」と「16の特定状態」および「所定の要介護状態」であり、該当する状態になった場合は住宅ローンの残債が0円になります。

 

・りそなクラブポイント10,000ポイントがもらえる
りそな銀行の住宅ローンでは、りそなクラブポイント10,000ポイントをもらうことができます。条件としては「給与振込の入金」「りそなカードまたはりそなデビットカードの利用代金の引き落とし」の両方の取引をすることです。1ポイント1円相当なので、10,000円分のポイントがもらえる計算になります。

 

まとめ

いかがでしょうか。住宅ローンと一言に言っても、どこで借りても全く同じということにはならないということが十分に理解できたと思います。金利や保証料の負担、利用できる保障や特約の内容など、きちんと比較しないと返済の負担や住宅ローンの利便性に大きく関わることになります。
最もいけないことは、不動産屋やハウスメーカーがお勧めする住宅ローンに無条件で食いついてしまうことです。それらが必ずしも悪い条件というわけではありませんが、比較せずに住宅ローンの申込先を決めてしまうことは良くないのです。多少時間をかけてでも利用できる住宅ローンを比較して、最も良い条件だと思う住宅ローンを見つけてください。