不動産投資ローンについて学ぼう!申請法や注意点!!

不動産投資ローンについて学ぼう!申請法や注意点!!

現在、金融緩和によって審査基準や金利、融資枠などの条件が「不動産投資ローン」を借りやすい状況になっています。将来の年金への不安から、成功すれば安定した不労所得を得られる不動産投資への関心が高まっています。

 

これから不動産投資をしたいと思っている人は少なくありませんが、そのためには多額の資金が必要です。よほどの資産家ではない限り、自己資金のみで不動産投資を実行することは極めて難しいです。そのために、多くの場合は不動産投資ローンを利用するのです。

 

ですが、多額の資金を借り入れることになる不動産投資ローンは、知識と準備不足で簡単に利用できるようなものではありません。そこで、不動産投資ローンについて詳しく解説したいと思います。

 

ズバリ!不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンとは、「居住目的」ではなく「投資目的」でマンションやアパートを購入するための資金を借り入れするためのローンです。投資を目的とした不動産の購入費用だけでなく、投資目的の不動産購入を購入する際に必要な諸費用を賄うための融資を受けることが可能となっています。

 

不動産投資ローンは、大きく分けると「アパートローン」と「プロパーローン」の2つに分けられます。

 

アパートローン

アパートローンは、個人が利用する不動産投資ローンの基本的な形であると言えます。一般的な住宅ローンと比較して、借主の年収よりも「投資物件の事業性(収益性)」が評価されます。これは、アパートローンの返済原資が借主の年収ではなく「投資物件の家賃収入」であることに起因します。

 

個人の不動産投資家向けとして融資期間・金利などのチェックリストに基づいており、条件がクリアできれば事業的な実績がなくても比較的審査に通りやすいローンです。なお、アパートローンは「パッケージローン」とも呼ばれています。一般的に、収入の10〜20倍が融資上限なことが多く、金利は2〜5%と一般的な住宅ローンよりもやや高めに設定されています。

 

プロパーローン

プロパーローンとは、「保証会社が付かない不動産投資ローン」のことを言います。通常のアパートローンは保証会社が付くのですが、プロパーローンは保証会社無しで銀行が独自の基準で審査融資を行います。

 

保証会社が付かないことにより、保証会社に支払う「保証料」が発生しません。また、保証会社付きのローン商品は「金融機関」と「保証会社」の2つの審査基準をクリアする必要がありますが、プロパーローンは金融機関の審査基準のみクリアすればOKです。

 

「本来の・固有の」という意味のプロパーという言葉が使われたローンで、不動産購入に限らず一般的な事業融資のことを言います。融資上限が決められておらず、設備投資や運転資金などにも使えるローンです。ただし、実際にプロパーローンという名前のローンは存在しませんので気を付けてください。

 

アパートローンのようにチェックリストはなく審査方法が決められていないため、アパートローンに比べると審査期間が長くなってしまうことが多いです。物件購入の場合だと、審査に時間がかかっているうちに他の人に買われてしまうこともありますので注意しましょう。

 

また、保証会社付きのアパートローンと比較するとプロパーローンは「金利が高め」というデメリットがあります。金融機関は保証会社による保証があることにより、仮に貸し倒れても保証会社から残債を回収できます。プロパーローンにはそれが無いので、金融機関は貸し倒れのリスクを考慮するために審査基準を厳しくしたり、金利を高めに設定するのです。

 

保証料がかからない反面、金利が高く設定されます。つまりプロパーローンの「保証料がかからない」というメリットは、そのために多くなる金利との比較が必要になるということです。

 

住宅ローンとは違います!

住宅ローンも不動産投資ローンも同じくらい高額な融資を受けるローンで、金利のシステムも似ています。しかし、両者は資金使途や内容などは全く異なるものなのです。大きな違いがあるということは、その特性をきちんと理解して選択しないと予想外のデメリットを被ることになるということになります。

 

資金使途の違い

まずは「資金使途の違い」です。住宅ローンも不動産投資ローンも同じ不動産購入のためのローンですが、住宅ローンは「借主が住むための物件を購入・新築・増築・改築する資金」として金融機関から融資を受けます。

 

不動産投資ローンは「投資用マンションやアパートを購入する、ビジネスプランへの貸付」となり、投資事業を行うための融資となります。つまり、自分が住むためではなく他人に住んでもらって賃料を得るための不動産を購入するための資金調達目的に利用できるのが、不動産投資ローンとなります。

 

他人に貸す目的で購入する物件に対しての住宅ローンの利用は、金融機関の規約によって禁止されています。その目的のためには住宅ローンではなく、不動産投資ローンを選択する必要があるのです。ただし、住宅ローンを利用する場合でも「転勤」などの理由で一時的に不動産を賃貸に出すことは可能とされています。

 

返済原資の違い

次に「返済原資の違い」です。一般的な住宅ローンは、借主の収入が原資として見られます。一方で不動産投資ローンは本人の収入があればそれに越したことはありませんが、メインとして見られるのは「家賃収入」です。

 

住宅ローンの場合、借主の収入が安定していればローン返済が滞る可能性は低いため、審査基準はそこまで厳しくありません。もちろん、借り入れする金額が相当額になるので相応の年収であることは必要になります。年収などの条件次第では相応の頭金を必要とするケースもあります。

 

一方で、不動産投資ローンは「購入する不動産で稼ぐ」ことが目的に組まれているローンです。簡単に言えば、家賃収入を得るためのマンションなどを購入するための資金調達のローンです。つまり、不動産投資ローンを利用する人は家賃収入を得られるということです。毎月のローン返済も、これから支払われる家賃で賄っていくことができます。

 

不動産投資の事業性

同様の観点から、不動産投資ローンでは「賃貸事業の事業性」が重要視されます。不動産を得るだけで確実に安定した不労所得を得られるわけではないので、いかに賃貸事業について計画性が存在するかどうかが融資の是非を決めることになります。

 

マンション経営にあたって、さまざまな障害が起こる可能性を想定されています。条件次第では長期間安定して稼げる保証がないため、返済への不安要素が高いとみなされ審査基準は厳しくなります。また、金利も一般的な住宅ローンより高く設定されていることが多く、特に保証会社が付かないプロパーローンは金利が高めになります。

 

これは、ローンを組む借主側から見てもリスクがあることを理解しておく必要があります。想定通りの収益が得られなかった時はローンの返済が苦しくなり、最悪の場合はマンションやアパートを手放さなくてはいけないということもあり得るのです。特にプロパーローンの場合は保証会社が付かないので、金融機関は貸し倒れリスクを厳密に審査する必要があります。

 

その最たる審査基準が、投資目的不動産から得られる家賃収入をきちんと計算できているかどうか、つまり「事業収支の安定性」です。これは部屋数×1部屋あたりの家賃−固定資産税等の費用という簡単な計算式ではなく、さまざまな悪条件を想定しての総合的な事業収支を計算できているかどうかが鍵を握ります。

 

それ以外にも、購入・建築予定の投資目的不動産が相応の資産価値を持つかどうかということや、借主の属性(予定する家賃収入以外の収入や借金の有無など)も審査基準となります。

 

不動産投資ローンは金利が大きなポイント!

不動産投資ローンを選ぶ際には、「金利」が大きなポイントとなります。毎月の返済には元金の分割だけでなく金利も支払っていかなくてはいけないのですから、単純に考えて「金利が低いほど返済総額が少ない」ということになります。わずか1%の違いでも、借入総額と返済期間が大規模になる不動産投資ローンでは、最終的な返済総額に何十万円という違いが生じるのです。

 

金利の種類

不動産投資ローンの金利は、一般的な住宅ローンと同じように「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。どちらの場合も返済年数は25〜35年が主流であり、金利の相場は変動金利で0.4〜3%、固定金利で2〜5%ほどが主流となっています。現在は「超低金利相場」と言われているため、不動産投資ローンを利用するなら今がチャンスだと言えるでしょう。

 

・変動金利

 

変動金利は「短期プライムレート」と連動しているので、半年に1度見直されて返済額は5年に1度見直されます。将来的に金利が大きく下がれば返済総額も少なくなるのでお得ですが、逆に金利が大きく上がってしまった場合は返済額の1.25倍と上限が決められているので安心です。

 

変動金利と固定金利を選択できる金融機関の場合、一般的に変動金利のほうが借入時の金利は少なめになります。もちろん将来的に金利が上昇すれば返済総額が増加するので損をしてしまいますので、将来的なリスクも踏まえて判断しなければなりません。

 

・固定金利

 

固定金利は、文字通り「金利が変動しない仕組み」で運用されます。変動金利と比べると高めの金利が設定されていることが多く、返済期間が長いほど金利は高くなります。ですが金利が変動しないため、借入時に元金+利息の返済総額が確定します。そのため返済計画が立てやすく、プライムレートが上がっても影響を受けないというメリットがあります。

 

また、金融機関によっては「固定金利期間選択型」という方法もあります。これは、返済期間のうち最初の1年・3年・5年・10年が固定金利、その後は変動金利での支払いに変更される仕組みで運用されます。全期間固定金利や変動金利よりも金利が低いことが多いため、金利が低いタイミングで借り入れができた場合であれば一定期間低金利で返済ができるので大きなメリットと言えます。

 

どちらを選べば有利か?借り換えを視野に入れる?

変動金利と固定金利の基本的な性質は「返済中に金利が変動するかどうか」の違いです。つまり、借入時と返済中〜完済時にかけて金利が上昇すると予想すれば固定金利を、下降すると考えれば変動金利が有利になるということです。単純に考えればその通りであり、現状の日本の金利は最低レベルなので、今後さらに金利が下がることは予想しにくいです。

 

そう考えると、金利が変動するとすれば上がる可能性のほうが高いということになり、正しい選択肢は「固定金利」であると推測できます。しかし、それはあくまでも「金利が上昇する場合を見越しての最善の選択肢」ということになります。現在の低金利はデフレ脱却のための金融緩和政策によるものであり、これはまだまだ継続するという見方もできます。そうなれば変動金利でも固定金利でも金利はほぼ変わらないということになりますが、金利のもう一つの特徴「基本的に変動金利のほうが借入時の金利が低い」ことを考慮すると固定金利より変動金利のほうが有利だと言えるのです。

 

もちろん、今後のことを正確に予想することはできませんので、リスクを考慮すれば固定金利が、強気に予想するのであれば変動金利が正しい選択肢と言えます。ローンの金額や返済期間、ライフスタイルや将来のライフプランなどをよく考えて選んでください。

 

また、不動産投資ローンの借り換えなども視野に入れながら、総合的に判断することも重要です。借り換えによってその時点よりも好条件で返済を継続できるのであれば、多少の手間はかける価値があると言えます。

 

事前にチェック!不動産投資ローンのデメリット

不動産投資ローンは、良いことばかりではありません。不動産投資ローンを利用するにあたって、利用予定者が知っておくべきデメリットを把握しておきましょう。

 

個人向けよりも事業者向けの性質が強い

まずは「事業者向けのローンとしての性質が強い」というポイントです。不動産投資ローンは借主の住居用の住宅ローンとは異なり、賃貸という事業性を持つ物件の購入資金を借り入れます。毎月の家賃を返済に充てられるというメリットがありますが、いかに事業性が確保されているかが審査されるポイントとなります。

 

一般的な個人向け住宅ローンの場合、借主の年収などの属性が審査の中心となります。そこには対象物件の「収益性」は考慮されません。つまり、事業性を考慮したり収益性の高い物件を選ばなければならないということがないのです。

 

不動産投資ローンの場合、事業の安定性・安全性が大きな審査ポイントになります。つまり、賃貸事業に関する知識や、それに関する金利などの知識を有していなければ事業計画をたてられず、審査に通らなくなる可能性が高いのです。

 

物件の賃貸状況によっては返済が滞る可能性がある

次に「家賃収入の悪化」についてです。家賃収入を得る目的の物件に「空室」が増えることで、得られる家賃収入が少なくなります。不動産投資ローンは、基本的に家賃収入を返済の原資として想定して支払い額などを決めているため、家賃収入が少ない期間が続いた場合は返済が厳しくなってしまいます。

 

これについては、不動産投資ローンの審査時にその計画性が審査されます。いかにして悪条件にならないような物件を選べるのか、悪条件になった場合の対処策を考えているのかが重要です。これがしっかりと計画できていないと、そもそも不動産投資ローンを利用すること自体が難しくなります。

 

売却するタイミングによっては残債が残ってしまう可能性がある

次に、「売却のタイミングを図ること」についてです。家賃収入を目的として物件を所有しているうちは良いのですが、その物件を売却しなくてはならなくなった場合に問題があります。投資目的の物件を売却するタイミングによっては、その売却金額がローンの残債よりも安くなってしまうことが考えられます。

 

売却額が安くても自分の資金で補える場合は問題ないのですが、自己資金で補うことができなかった場合は物件の「抵当権」が外せなくなります。そうなると、買い手は存在するのに物件を売れないという事態も起こってしまいます。万が一のことを考えて、資産価値の高い投資物件を選ぶと良いでしょう。

 

審査は厳しい?

住宅ローンと比較すると、不動産投資ローンの審査は厳しくなっています。しかし、金融緩和によってやや借りやすくなってきていることも事実です。

 

不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンの審査においては、主に以下の内容が審査されます。

  • 勤務先
  • 年収
  • 自己資金
  • 物件の資産価値・収益性
  • 他での借り入れ状況
  • 不動産投資の目的・目標
  • 経営計画
  • 経営者としての資質

 

一般的な住宅ローンと比較して、「不動産物件に借り手がつきそうか」「家賃収入が安定して入りそうか」というポイントが特に重視されます。さらに、申込者に安定した収入があるかどうか、家賃収入が減ったり途絶えたりしてもその他の収入で対処できるかなどを見て判断されます。

 

また、上記の他にも以下のポイントを考慮する必要があります。

  • 融資金額
  • 期間
  • 連帯保証人
  • 対象エリア
  • 不動産投資実績

この5つのポイントも見て、多額・長期の返済がしっかりとできるかどうかを審査されます。

 

金融機関ごとに審査基準は異なる

不動産投資ローンに限らず、ローン商品というものは同じ性質のものでも金融機関によって審査基準は異なります。審査されるポイントは同じでも、どのポイントを重視するのか、どのポイントであればそこまで重視されないのかという違いがあるのです。

 

銀行によって項目が変わりますので、金利だけではなく審査項目についても比較して選びましょう。金利ばかり気にしていると「対象エリアではなかった」なんてこともあり得ます。また、融資期限が短いものもあるのできちんと確認が必要です。借主にとって都合の良い条件で融資を受けられる金融機関を探すためには、その比較のために十分な時間を確保することも重要になります。

 

メガバンクと地方銀行の違い

また、一般的なローンにも言えることですが審査基準は「メガバンク」よりも「地方銀行」のほうが緩めに設定されているケースが多いです。顧客が多く経営地盤が固いメガバンクよりも、地方銀行のほうが新規の顧客を求めているのです。そのため、メガバンクや都市銀行と比較して、地方銀行の不動産投資ローンのほうが審査に通りやすいと言えます。

 

ただし、地方銀行はメガバンクと比較して融資の上限額が低めになっています。全国に地盤を整えているメガバンクと比較して、地元に根付く地方銀行では自力の差が生じてしまいます。高額な融資を希望する場合だと、地方銀行では力不足になる可能性があることに注意しましょう。

 

不動産投資ローンの申請法を確認

最後に、不動産投資ローンの申請方法について解説します。

 

不動産投資ローン申請の流れ

不動産投資ローンの融資実行までの流れを簡単に見ると、以下の手順になります。

 

@金融機関の融資担当者に相談をし、申請のための準備をする
A融資可能かどうか簡易チェックを行う
B申し込む金融機関を選ぶ
C事前審査
D本審査
E承認および適合証明書を取得
F金銭消費貸借契約を締結
Gつなぎ融資の実行
H融資の実行

 

書類が必要なのは事前審査と本審査ですが、書類取得に時間がかかるものもあります。取得に時間がかかってしまうと、購入を希望していた物件が他の人に購入されてしまうという事態になる可能性もありますので注意してください。公的書類は発行から3ヶ月以内のものであれば使用可能ですので、あらかじめ準備しておくことをお勧めします。

 

事前審査

次に、「事前審査」について説明します。事前審査では、本人および連帯保証人ともに「本人確認書類」と「所得関係書類」が重要となります。この事前審査に通過すると、大半の金融機関では本審査も8割がた通過したと考えることができます。

 

事前審査に必要な書類は、おおむね以下の内容になります。具体的な必要書類に関しては、各金融機関に問い合わせて確認しておきましょう。

  • 事前審査打診表
  • 住宅ローン等の返済予定表
  • 本人確認書類(運転免許証・パスポートなど)
  • 源泉徴収票3年分
  • 住民税課税証明書3年分
  • 確定申告書3年分(個人事業主・給与所得以外に収入がある場合・法人経営者)
  • 納税証明書3年分(個人事業主・給与所得以外に収入がある場合・法人経営者)
  • 法人決算書3年分(法人経営者)
  • 法人納税証明書(法人経営者)

 

事前審査で収入・金融資産・負債・毎月のローンなどを総合的に判断して、どれくらいの融資をしてもらえるか知ることができます。事前審査を先に済ませておけば、何も準備していない人より希望の投資物件を手に入れることについて有利に働くと言えます。

 

なお、本人確認書類などコピーで良いものに関しては、パソコンなどにデータを入れておくとすぐに準備ができるので便利です。ただし、住所変更など書類の内容や性質が変化するものに関しては、最新の状態を常に準備しておくことをお勧めします。いざ審査に臨んでも予想外に書類の内容に不備が生じてしまえば、予定が大幅に狂ってしまう可能性があります。

 

申し込み

希望通りの投資物件が見つかった時にすぐ契約ができるように、申し込みに必要な書類は早めに準備しておくことをお勧めします。申し込みに必要な書類は以下の内容です。

  • 住民票・外国人登録元表記載事項証明書
  • 本人確認書類(運転免許証・パスポート)
  • 賃貸借契約書
  • 所得関係書類(源泉徴収・住民税課税証明書など)
  • 実印
  • 返済用口座の通帳
  • 銀行印

 

基本的に、準備に苦労するようなものは無いでしょう。ただし、収入を証明できる書類については金融機関ごとに利用可能な書類が細かく決められている可能性があります。提示されている条件を満たす書類をきちんと用意しておきましょう。

 

本審査

次は「本審査」です。大半の金融機関の場合、事前審査でほぼOKになっているため、手続きは形式的なものとなるでしょう。記入情報の裏付け確認がメインなのですが、必要書類が多くなり、審査にかかる時間も2〜3週間と長めになります。早めに必要書類を全て揃えておくことをお勧めします。

 

審査通過後

審査が通過した後に行う契約は、「抵当権や根抵当権の設定契約」「金銭消費貸借契約」「火災保険」「団体信用生命保険の加入契約」なども行います。手続き後から融資実行までの間、必要な場合は別の金融機関で一時的に借り入れて支払いに充てることができます。

 

申し込みにおける注意点

希望に合った不動産物件を見つけたら、不動産契約の後すぐに金融機関にローンを申し込みましょう。万が一その金融機関でローン申し込みを断られた場合、次の金融機関に申し込みをすることになるので審査結果が出るまでさらに多くの時間が必要となります。そうやって少しずつ時間がかかることによって、希望する物件を諦めなくてはならないこともあります。準備が整っていることを前提として、早め早めの行動を心がけてください。

 

また、不動産投資ローンの申込みを断られて物件を諦めるのであれば仕方のない話ですが、必要書類が揃っていなかったことで諦めるのはもったいない話です。書類の取得に時間がかかる、あるいは審査申込時に書類の不備が判明するといった理由でタイムロスを生じ、物件取得のチャンスを逃してしまうという話は珍しくありません。できるだけ万全の準備で臨めるように、必要書類については早めの取得と念入りな確認を怠らないように注意してください。

 

まとめ

不動産投資ローンについてご紹介しましたが、いかがだったでしょうか。住宅ローンとは大きく異なる性格の金融商品であり、難しい部分も少なからずあったかと思います。しかし、必要な条件さえクリアすれば、少ない自己資金で賃貸物件のオーナーになれるのです。

 

また、書類の準備や金利についても難しいことが多く、しっかりと準備をして臨むことが不動産投資ローンの利用において重要であることを理解していただけたら幸いです。準備がおろそかであったがゆえに賃貸物件のオーナーになるチャンスを逃してしまえば、もったいないことこの上ないです。

 

不動産投資ローンを利用して賃貸物件のオーナーになってみたいと思っているのであれば、

  • 自己資金を準備する
  • 必要書類を準備する
  • 仮審査をしてもらう

などを行いながら金融機関を比較検討し、不動産物件を探すことをお勧めします。不動産投資は安定して不労所得が得られるというメリットもありますし、老後の蓄えや相続対策のために不動産投資を始めようとする人もたくさんいます。高額なローンを組むリスクも踏まえながら、自分に一番合った条件の不動産投資ローンを見つけてください。